Według opracowania ekofizjograficznego miasta (2004) na powierzchni leżą piaski tarasu nadzalewowego, a piaski eoliczne i wydmy występują niemal na całym terenie Legionowa. Najwyższe wydmy są na Bukowcu C i osiedlu Piaski — tam rośnie suchy bór sosnowy na luźnym piasku. Inaczej jest na północnym wschodzie, przy Kanale Bródnowskim: tam leżą mady lekkie o grubości 0,3–1,5 m, a w obniżeniach Bukowca i wzdłuż kanału — namuły torfiaste.
Głębokość wody gruntowej zależy od położenia działki. Prognoza do planu miejscowego (2012) podaje, że na Ludwisinie, w Łajskach i przy stadionie może być już 2–3 m pod powierzchnią, a na wydmach 5–15 m. Miejski monitoring na III Parceli pokazuje, że jej poziom mocno zależy od opadów: w 2010 r. były lokalne podtopienia, a po suchym 2022 r. lustro wody spadło o ok. 30 cm. Dlatego przed projektem sprawdzamy, czy działka leży na wydmie, czy w obniżeniu.